Bausparkassen-Kündigung nach 15 Jahren
Aktuell klagt die Verbraucherzentrale Baden-Württemberg gegen die Bausparkasse Badenia, die mit Hilfe einer Klausel gut verzinste Bauspar-Altverträge kündigen will und das für angemessen hält.
Im Rechtsstreit um neue Kündigungsklauseln in Bausparverträgen soll September 2017 eine erste Entscheidung fallen. Die Verbraucherzentrale Baden-Württemberg hatte gegen die Bausparkasse Badenia geklagt, die 2013 eine Klausel eingeführt hatte, der zufolge sie bestimmte Altverträge 15 Jahre nach Vertragsabschluss kündigen kann. Das Finanzinstitut hält das für angemessen.
Auf eine vergleichbare Klausel setzen auch die Landesbausparkasse (LBS) Südwest und der Verband der Privaten Bausparkassen, gegen die die Verbraucherzentrale Baden-Württemberg ebenfalls klagt. Verfahrensbeginn in Stuttgart und Berlin soll im Juli und August 2017 sein.
Der Bundesgerichtshof (BGH) hatte im Februar 2017 zu Kündigungen von Altverträgen mit hohen Guthabenzinsen aus den achtziger und neunziger Jahren entschieden und ein pro Bausparkassen gesprochen und einen Weg aufgezeigt, mit welchem die Bausparkassen mit der strittigen Klausel künftig in der Regel zwei bis fünf Jahre früher Altverträge kündigen können.
Beim aktuellen Streit ist das Thema noch Zukunftsmusik. Die LBS setzte die Klauseln 2005 ein, der Verband der Privaten Bausparkassen 2013 und die Badenia im Jahre 2015.
Die LBS Südwest kann erstmalig aufgrund der Klausel 2020 kündigen. Um künftige Nachteile für Verbraucher zu unterbinden, klagt die Verbraucherzentrale schon jetzt. Zu befürchten ist, dass die Bausparkassen dadurch in Zukunft Kunden den Weg zu einem günstig verzinsten Darlehen abschneiden könnten. Diese Klausel sei nicht zulässig, da sie den Vertragsweck aufs Spiel setzte, d.h. die Inanspruchnahme eines verbilligten Kredits nach der Guthabenphase eines Bausparvertrags.
Argument der Bausparkassen ist, dass der Zeitrahmen von 15 Jahren bis zum Darlehensabruf ausreichend sei. An sich brauchen Sparer nur sieben bis zehn Jahre, um ausreichend Guthaben für einen Kredit zu haben. Gemäß dieser Berechnung hätte ein typischer Sparer fünf bis acht Jahre Zeit zum Abruf des Kredits.
Dagegen spricht, dass die Inanspruchnahme von Darlehen binnen 15 Jahren nicht immer absehbar sei. „Es werden z.B. einige Verträge auch für die Enkelkinder abgeschlossen. Dann müsste ein 15-Jähriger das Darlehen abnehmen – ansonsten riskiert er die Kündigung. In anderen Fällen wurden die Raten möglicherweise wegen Scheidung oder beruflicher Versetzung für einige Zeit ausgesetzt, wodurch der Bausparvertrag später zuteilungsreif würde.
Die Badenia hält die in einem Tarif enthaltene Klausel für legal und angemessen und wird an der Klausel festhalten.
Die Entscheidung des Karlsruher Landgerichts ist abzuwarten.
BGH-Urteil zur Gebühr für die Verwaltung von Bauspardarlehen
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit Urteil vom 9. Mai 2017 (XI ZR 308/15) entschieden, dass die bloße Verwaltung von Bauspardarlehen keine gesondert vergütungsfähige Leistung gegenüber Bausparern ist. Es handelt sich vielmehr eine rein innerbetriebliche Leistung der Bausparkasse, für welche sie keine Gebühren verlangen darf.
Vorliegend hatte die beklagte Bausparkasse eine Gebühr schon seit über 50 Jahren ihren Kunden in Rechnung gestellt. Während der Darlehensphase mussten die Bausparer einen als „Kontogebühr“ bezeichneten Betrag von zuletzt jährlich 9,48 € zahlen.
Die Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen hielt dies für eine unangemessene Benachteiligung der Kunden und verklagte die Bausparkasse. Die Verbraucherschützer unterlagen vor dem Landgericht Karlsruhe als auch vor dem Oberlandesgericht der Stadt. Die Richter beanstandeten nichts an der Praxis der Kasse und wiesen die Klage als unbegründet zurück.
Vor dem BGH hatten waren die Verbraucherschützer erfolgreicher, da die Richter der Klage auf Unterlassung der Verwendung der Klausel gegenüber Privatkunden stattgaben.
Nach höchstrichterlicher Auffassung stellt die Erhebung der Kontogebühr in der Darlehensphase eine Preisnebenabrede dar, die der gerichtlichen Kontrolle unterliegt, da die Gebühr weder der Erfüllung einer Hauptleistungspflicht der Bausparkasse diene, noch mit einer Sonderleistung verbunden sei. Mit der Gebühr würden vielmehr Kosten auf die Kunden abgewälzt, welche für Verwaltungstätigkeiten entstehen, die überwiegend im eigenen Interesse der beklagten Bausparkasse liegen würden. Die bloße Verwaltung der Darlehensverträge nach Darlehensausreichung ist aber keine gesondert vergütungsfähige Leistung gegenüber dem Bausparer, sondern eine rein innerbetriebliche Leistung der Bausparkasse.
Die Vertragsklausel benachteiligt Kunden daher unangemessen im Sinne von § 307 BGB, da die Kontogebühr auch keine bausparspezifischen Individualvorteile der Bausparkunden ausgleicht.
Auf den Internetseiten der Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen, die das Urteil erstritten hat, befindet sich Musterbrief zum Download, mit welchem betroffene Kunden gezahlte Gebühren zurückfordern können.
Entgelte, die im Jahr 2014 oder später gezahlt wurden, können nun noch mindestens bis Ende 2017 zurückverlangt werden. Die Verjährung des Erstattungsanspruchs bei früher gezahlten Entgelten ist bisher noch nicht entschieden.
Zu beachten ist, dass nicht jede Berechnung von Entgelten rechtswidrig ist. Bausparkassen dürfen z.B. ihren Kunden durchaus die Zahlung einer Abschlussgebühr in Rechnung stellen.
BGH zur Kündigung einer Bausparkasse bei hochverzinsten Bauspar-Altverträgen
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit zwei Urteilen vom 21. Februar 2017 (XI ZR 185/16 und XI ZR 272/16) entschieden, dass eine Bausparkasse Bausparverträge kündigen darf, wenn die Kontrakte seit mehr als zehn Jahren zuteilungsreif sind, auch wenn diese noch nicht voll bespart sind.
Dieses Kündigungsrecht der Bausparkasse gilt auch dann, wenn diese Verträge noch nicht voll bespart sind, wie der u.a. für das Bankrecht zuständige XI. Zivilsenat des BGH in zwei im wesentlichen Punkt parallel gelagerten Revisionsverfahren entschieden hat.
In den beiden Fällen ging es um im September 1978 bzw. im März 1999 abgeschlossene Bausparverträge über eine Bausparsumme von etwa 81.800 Euro bzw. ca. 20.450 Euro. Die Bausparkasse hatte die seit mehr als zehn Jahren zuteilungsreifen Kontrakte im Januar 2015 unter Berufung auf § 489 Absatz 1 BGB zum 24. Juli 2015 gekündigt.
Dagegen hatten die Bausparer Klage eingereicht. Sie argumentierten, die Bausparkasse habe den Bausparvertrag nicht wirksam kündigen können. Ihre gegen die Klageabweisung des Landgerichts Stuttgart (Urteile vom 15. September 2015 – 25 O 89/15 und vom 19. November 2015 – 6 O 76/15) eingelegten Berufungen vor dem Oberlandesgericht Stuttgart (Urteile vom 30. März 2016 – 9 U 171/15 und vom 4. Mai 2016 – 9 U 230/15) waren in der Hauptsache erfolglos.
Die beklagte Bausparkasse hatte hiergegen erfolgreich Revision eingelegt. Der BGH hob die Urteile des Berufungsgerichts auf – soweit zum Nachteil der beklagten Bausparkassen entschieden wurde – und stellte die erstinstanzlichen Urteile wieder her.
Nach richterlicher Ansicht ist auf Bausparverträge Darlehensrecht anzuwenden, da die Bausparkasse während der Ansparphase eines Bausparvertrages Darlehensnehmerin und der Bausparer Darlehensgeber ist. Ein Rollenwechsel entsteht erst mit der Inanspruchnahme eines Bauspardarlehens. Somit sei die Kündigungsvorschrift des § 489 Abs. 1 BGB auch zu Gunsten einer Bausparkasse als Darlehensnehmerin anwendbar. Dies folgt nicht nur aus dem Wortlaut und der Systematik des Gesetzes, sondern auch aus der Entstehungsgeschichte und dem Regelungszweck der Norm, wonach jeder Darlehensnehmer nach Ablauf von zehn Jahren nach Empfang des Darlehens die Möglichkeit haben soll, sich durch Kündigung vom Vertrag zu lösen.
Nach erstmaliger Zuteilungsreife habe die Bausparkasse unter Berücksichtigung des Zwecks des Bausparvertrages das Darlehen des Bausparers vollständig empfangen. Für den Bausparer bestehe der Vertragszweck darin, durch die Erbringung von Ansparleistungen einen Anspruch auf Gewährung eines Bauspardarlehens zu erlangen.
Deshalb habe er das damit korrespondierende Zweckdarlehen mit Eintritt der erstmaligen Zuteilungsreife vollständig gewährt. Nach Ansicht des Gerichts ist es Umstand unerheblich, ob der Bausparer verpflichtet ist, „über den Zeitpunkt der erstmaligen Zuteilungsreife hinaus weitere Ansparleistungen zu erbringen, weil diese Zahlungen nicht mehr der Erfüllung des Vertragszwecks dienen.“
Deswegen sind Bausparverträge nach Auffassung des BGH im Regelfall zehn Jahre nach ihrer Zuteilungsreife kündbar und die streitgegenständlichen Kündigungen der Bausparverträge daher wirksam.
Anmerkung: Das BGH-Urteil wird je nach Blickwinkel unterschiedlich kommentiert.
Die an dem Prozess beteiligte Wüstenrot Bausparkasse AG begrüßte die höchstrichterliche Entscheidung. Mit den Kündigungen können die negativen Auswirkungen der fortdauernden Niedrigzinspolitik auf die Bausparergemeinschaft abgefedert werden. Indem Verträge aufgelöst würden, die mehr als zehn Jahre zuteilungsreif sind und deren Darlehen nicht in Anspruch genommen wurde, werde das Bausparerkollektiv gestärkt. Für die Bauspargemeinschaft ist es eine gute Botschaft, die weiterhin auf die Stabilität dieses Systems vertrauen dürfe. Für alle Bausparer ist das Urteil ein Schlag ins Gesicht.
Ratgeber: Der Weg zur Baufinanzierung
Der Weg zur Baufinanzierung
Es gibt viele Gründe, ein Eigenheim zu kaufen oder zu bauen: Man kann auf die monatlichen Mietzahlungen verzichten, kann bauliche Veränderungen leichter vornehmen (oder, wenn man selbst baut, das Haus gleich komplett nach den eigenen Vorstellungen gestalten) und erwirbt mit einer Immobilie nicht zuletzt auch eine sehr wertbeständige Kapitalanlage.
Die allerwenigsten können eine solche Investition jedoch gänzlich mit Eigenkapital decken. Finanziert werden die eigenen vier Wände fast immer mit Hilfe eines Kredits. Nun gibt es dabei von Anbieter zu Anbieter beträchtliche Unterschiede in Sachen Laufzeit und Zinsen, sodass man sich im Vorfeld genauestens informieren sollte, um nicht zu viel zu zahlen. Welche Fragen dabei eine wichtige Rolle spielen sollten, zeigt dieser Ratgeber.
Wie hoch muss der Kredit sein?
Diese Frage ist natürlich absolut offensichtlich, jedoch nicht immer einfach zu beantworten. Die Rechnung Kaufpreis – Eigenkapital =Kreditsumme geht nämlich in den seltensten Fällen auf. Denn beim Erwerb einer Immobilie entstehen immer auch Nebenkosten, die mit einkalkuliert werden müssen. Noch größer ist die Diskrepanz, wenn man selbst baut. Hat man sich für das Angebot einer Firma entschieden, kann man zwar grob abschätzen, was der Hausbau alles in allem kosten wird, jedoch sollte man immer damit rechnen, dass diese Summe überschritten wird, und sich bei der
Wie wird das Geld zurückgezahlt?
Baufinanzierung ist immer ein Kredit, der eine sehr lange Laufzeit mit sich bringt. Schließlich handelt es sich im Vergleich zu anderen Formen wie etwa einem Autokredit um eine sehr hohe Summe. Das bedeutet, dass man sehr lange warten muss, bis der Kredit vollends abbezahlt ist. Hier sollte man nicht zu ungeduldig sein: Setzt man die monatliche Rate zu hoch an, kann es dazu kommen, dass man in Rückstand gerät. Dadurch wiederum erhöht sich der zu zahlende Betrag, und man braucht noch länger dafür, das Geld komplett zurückzuzahlen. Bei der Festsetzung der Rate sollte man also viel Wert darauf legen, dass man den monatlichen Betrag auf jeden Fall immer pünktlich leisten kann.
Oft wird die Baufinanzierung mit Hilfe eines so genannten Annuitätendarlehens abgewickelt. Diese Kreditform ist bei Banken und anderen Kreditgebern sehr beliebt – genau wie bei denjenigen, die das Darlehen brauchen. Denn es zeichnet sich durch feste Rückzahlungsmodalitäten aus. Die monatlichen Raten bleiben immer gleich, sodass die pünktliche Tilgung kein Problem ist.
Wo bekommt man den Kredit?
Nun noch zur wichtigsten Frage: Wo bekommt man den Kredit, der am besten zu den eigenen Anforderungen passt und vor allem am günstigsten ist? Erste Anlaufstelle ist für viele die Hausbank. Denn schließlich ist ein Kredit immer auch eine Vertrauensfrage, und einem Berater, den man schon lange kennt, bringt man dieses Vertrauen meist entgegen. Umgekehrt kennt er die eigene finanzielle Situation bestens und kann deswegen hilfreiche Tipps bei der Auswahl geben.
Es lohnt sich allerdings definitiv, auch andere Angebote einzuholen. Am einfachsten geht das auf Internetportalen, die die Kredite zahlreicher Banken miteinander vergleichen und so die individuell günstigsten Konditionen ermitteln. Oft kann man dort auch direkt einen Kredit beantragen. Selbstverständlich sollte man das nur bei zertifizierten Seiten tun, denn sonst gerät man schell an unseriöse Anbieter. Arbeitet man jedoch mit einem vertrauenswürdigen Online-Anbieter, der all seine Kontaktdaten transparent offen legt und auch persönlich erreichbar ist, braucht man keine Bauchschmerzen zu haben.
Eine dritte Möglichkeit sind Vermittler. Was Internetportale online erledigen, tun diese auf dem klassischen Weg: Sie vergleichen die Angebote verschiedener Institute. Vor hohen Provisionen muss man keine Angst haben. Die sind in den Zinsen schon eingerechnet, sodass man oft sogar billiger wegkommt, als wenn man mit der eigenen Bank zusammenarbeitet.
BGH-Urteil zur nichtigen Auszahlungsgebühr-Klausel beim Bauspardarlehen
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit Urteil vom 8. November 2016 entschieden (XI ZR 552/15), dass eine Klausel in einem Bausparvertrag nichtig ist, nach der ein Kunde bei Auszahlung des Bauspardarlehens eine Gebühr zu entrichten hat.
Geklagt hatte ein Verbraucherschutz-Verband, der eine von einer Bausparkasse verwendete Klausel für rechtwidrig hielt und daher die Bausparkasse auf Unterlassung in Anspruch nahm.
Gemäß Wortlaut der Klausel mussten die Kunden der Bausparkasse bei Auszahlung des Bauspardarlehens eine einmalige „Darlehensgebühr“ in Höhe von 2 % der ausgezahlten Summe entrichten, welche der Darlehensschuld zugeschlagen wurde.
Die Verbraucherschützer sahen darin einen Verstoß gegen § 307 BGB, wonach. Danach Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen unwirksam sind, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben gemäß § 242 BGB unangemessen benachteiligen.
Die Klage des Verbraucherschutz-Verbandes wurde zunächst vor dem Landgericht Heilbronn als auch vor dem Stuttgarter Oberlandesgericht als unbegründet zurückgewiesen, so dass die Sache schließlich beim BGH landete. Die obersten Richter des BGH zeigten mehr Verständnis für die Argumentation der Verbraucherschützer und gaben der Revision statt.
Nach richterlicher Ansicht weicht die kritisierte Klausel von wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung ab, da sie so zu verstehen ist, dass mit der Gebühr keine konkrete vertragliche Gegenleistung berechnet wird. Vielmehr werde mit ihr ein Aufwand für Tätigkeiten auf die Kunden abgewälzt, zu denen die beklagte Bausparkasse ohnehin gesetzlich bzw. nebenvertraglich verpflichtet sei. Daher benachteilige sie die Vertragspartner der Bausparkasse daher in unangemessener Weise, da die Gebühr weder im kollektiven Gesamtinteresse der Bauspargemeinschaft erhoben werde, noch den einzelnen Kunden individuelle Vorteile gewähre, wie z.B. einen günstigeren Darlehenszins.
Die monierte Klausel wird aktuell nicht mehr verwendet, war früher aber weit verbreitet.
In den Genuss der Entscheidung kommen in erster Linie Bausparer mit älteren Verträgen, deren Vertrag noch nicht fällig geworden ist oder die die Gebühr innerhalb der dreijährigen Verjährungsfrist bereits entrichtet haben. Bei diesen Konstellationen besteht nach diesem Urteil durchaus eine Chance, sie erfolgreich zurückzufordern.
Kündigungsrecht bei „alternden“ Bausparverträgen
Das Oberlandesgericht (OLG) Koblenz hat mit Urteil vom 29. Juli 2016 entschieden (8 U 11/16), dass Bausparkassen das Recht haben, Bausparverträge mit festem Zinssatz zu kündigen, die zehn Jahre und länger zuteilungsreif sind.
Ein Mann und späterer Kläger hatte einen Bausparvertrag abgeschlossen und nahm das Bauspardarlehen nicht in Anspruch, obschon die Zuteilungsreife mehr als zehn Jahre zurücklag. Das Sparguthaben wurde mit 2,5 % verzinst – ein Zinssatz, den Anleger derzeit kaum erzielen können.
Die Bausparkasse hatte eine andere Perspektive auf den für sie teuren Vertrag und kündigte ihn. Dagegen zog der Kläger vor Gericht und verklagte die Bausparkasse auf Feststellung des Fortbestehens des Vertrages.
Erstinstanzlich unterlag er bereits und scheiterte auch vor dem OLG Koblenz in der Berufungsinstanz, da die Berufung als unbegründet zurückgewiesen wurde.
Die Richter argumentierten mit § 489 Absatz 1 (2) BGB, wonach ein Darlehensnehmer einen Darlehensvertrag mit einem festen Sollzinssatz in jedem Fall nach Ablauf von zehn Jahren seit dem vollständigen Darlehensempfang mit einer Frist von sechs Monaten kündigen darf. In der Ansparphase ist Bausparer als Darlehensgeber und die Bausparkasse als Darlehensnehmerin zu werten. Deswegen habe die Bausparkasse von ihrem gesetzlich verankerten Kündigungsrecht zu Recht Gebrauch gemacht.
Nach richterlicher Ansicht sind auch Bausparkassen zu schützen, auf Dauer keinen marktgerechten Zinssatz zahlen zu müssen, da sie in Ertragsschwierigkeiten geraten können, wenn sie die geschuldete Verzinsung mangels ausreichender Nachfrage an Bauspardarlehen nicht vollumfänglich über das Aktivgeschäft erwirtschaften können.
Eine Revision zum Bundesgerichtshof (BGH) wurde zugelassen, um die Sache für den Kläger höchstrichterlich klären zu lassen.
In einem ähnlichen Fall gelangte das OLG Hamm im Dezember 2015 zur gleichen Einschätzung wie das OLG Koblenz und wies die Klage eines Bausparers auf Vertragsfortführung als unbegründet zurück.
Rechtswidrige Kündigung von Bausparverträgen laut Urteil des OLG Stuttgart
Der 9. Zivilsenat des Oberlandesgerichts (OLG) Stuttgart hat mit Urteil vom 30.03.2016 (Az. 9 U 171/15) die Kündigung von Bausparverträgen nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB für rechtswidrig erklärt. Danach können Bausparkassen Bausparverträge mit hohen Zinsleistungen nicht ohne weiteres kündigen, wenn Kunden das Ansparen eingestellt haben. Erst wenn der Kunde eine ausdrückliche Aufforderung zur Zahlung der vereinbarten Sparbeiträge ignoriert, darf die Bausparkasse den Vertrag kurzfristig kündigen.
Eine Bausparerin hat sich mit dem Urteil erfolgreich gegen die Kündigung ihres 38 Jahre alten Bausparvertrags über fast 20.500,- € durch die Bausparkasse Wüstenrot gewehrt. Auf ihre eingezahlten Raten hatte sie über die Laufzeit Zinsen in Höhe von 3 % bekommen. Der Vertrag wurde im Jahr 1994 zuteilungsreif. Danach stellte die Sparerin die regelmäßige Zahlung der Sparraten ein, ohne ein Bauspardarlehen in Anspruch zu nehmen.
Anfang 2015, d.h. fast 22 Jahre später, kündigte die Bausparkasse den Bausparvertrag. Zu diesem Zeitpunkt betrug das Bausparguthaben ca. 15.000 € und die Bausparsumme war somit nicht vollständig angespart.
Nach der Auffassung der OLG-Richter ist die Kündigung der Bausparkasse unberechtigt erfolgt. Die Bausparkasse habe es möglicherweise im eigenen Interesse akzeptiert, dass die Kundin keine Sparleistungen mehr erbracht habe. Bei korrektem Ansparen wäre die Bausparsumme innerhalb von zehn Jahren ab Zuteilungsreife vollständig angespart worden. Da die Bausparkasse selbst „ein faktisches Ruhen des Bausparvertrages erlaube“, sei sie nicht „schutzbedürftig“ und könne sich anschließend nicht auf eine analoge Anwendung eines gesetzlichen Kündigungsrechts berufen.
Die Bausparkasse wäre verpflichtet gewesen, ihre Kundin aufzufordern, die vertraglich vereinbarten Sparbeiträge wieder zu leisten. Erst bei Unterlassung sei die Bausparkasse zur kurzfristigen Kündigung berechtigt gewesen. Aus richterlicher Sicht liegt es in der Hand der Bausparkassen, eine überlange Bindung an hohe Zinssätze zu verhindern.
Hinweis:
Das für viele Verbraucher wichtige Urteil ist noch nicht rechtskräftig und kann von der beklagten Bausparkasse vor dem Bundesgerichtshof angegriffen werden.
Wann ein zuteilungsreifer Bausparvertrag gekündigt werden darf
Das Oberlandesgericht (OLG) Hamm hat mit Beschluss vom 30. Dezember 2015 (31 U 191/15) entschieden, dass eine Bausparkasse einen Bausparvertrag mit einem festen Zinssatz, der schon zehn Jahre oder länger zuteilungsreif ist, vom Bausparer aber weiter bespart wird, kündigen darf, um so der Verpflichtung zur Zahlung der im Bausparvertrag vereinbarten Habenzinsen zu entgehen.
Im Jahr 1991 hatte ein Mann und späterer Kläger einen Bausparvertrag mit einer Bausparsumme von seinerzeit 44.000 DM, d.h. umgerechnet 22.496,42 € abgeschlossen. Das angesparte Bausparguthaben wurde vertragsgemäß mit drei % verzinst. Ferner bestand die Vereinbarung, dass die Bausparkasse den Vertrag nicht kündigen durfte, solange der Kläger seine vertraglichen Pflichten erfüllt. Als die Voraussetzungen für die Zuteilung für das Bauspardarlehen sechs Jahre nach Vertragsabschluss erfüllt waren, dachte der Kläger nicht daran, das Darlehen in Anspruch zu nehmen und zahlte unverändert in den Vertrag ein und erhielt die vertraglich vereinbarten Zinsen.
Das ging vier Jahre gut. Bedingt durch die Niedrigzinsphase kündigte die Bausparkasse den Vertrag schließlich unter Einhaltung einer Halbjahresfrist mit Wirkung zum 30. Juni 2015 und führte dabei § 489 Absatz 1 (2) BGB ins Feld. Ein Darlehnsnehmer kann deswegen einen Darlehnsvertrag mit einem festen Sollzinssatz in jedem Fall nach Ablauf von zehn Jahren seit dem vollständigen Empfang des Darlehns mit einer Frist von sechs Monaten kündigen.
Der Bausparer argumentierte in seiner gegen die Kündigung des Vertrages eingereichten Klage, dass die Regelung des § 489 BGB nicht auf Bausparverträge anwendbar sei. Für einen Bausparvertrag sei wesentlich, dass der Bausparer ein Selbstbestimmungsrecht habe, wann er ein Bauspardarlehen in Anspruch nehmen will.
Unbestritten war die Tatsache, dass sich das Zinsniveau für die Bausparkasse negativ entwickelt habe. Dies führe aber zu keiner anderen Beurteilung. Er habe ferner seine vertraglichen Verpflichtungen stets erfüllt, so dass die Bausparkasse gemäß der vertraglichen Vereinbarung den Vertrag somit nicht kündigen durfte.
Das erstinstanzlich angerufene Landgericht Münster und das OLG Hamm als Berufungsinstanz sahen das anders und wiesen die Klage als unbegründet zurück.
Nach richterlicher Auffassung stellt ein Bausparvertrag einen einheitlichen Darlehensvertrag mit der Besonderheit dar, dass die Bausparkasse und der Bausparer mit der Inanspruchnahme des Bauspardarlehens ihre jeweiligen Rollen als Darlehensgeber und Darlehensnehmer tauschen. Im Gegensatz zur Sicht des Klägers erfolge der Rollentausch aber erst bei Inanspruchnahme des Bauspardarlehens. Somit ist die Meinung des Klägers unrichtig, dass Bauspardarlehen grundsätzlich unkündbar seien.
Die Regelung des § 489 BGB, der im Übrigen auch für Bausparverträge gilt, bezweckt, für einen Interessenausgleich und Schutz des Darlehensnehmers (hier der Bausparkasse) zu sorgen und ihn vor einer überlangen Bindung an vereinbarte Zinssätze zu schützen.
Dagegen spricht die vertragliche Vereinbarung nicht, dass die Bausparkasse den Vertrag nicht kündigen durfte, solange der Kläger seine vertraglichen Pflichten erfüllt, da die Bausparbedingungen der Beklagten das gesetzliche Kündigungsrecht als zwingendes Recht nicht ausschließen können.
Ferner stehe die Dauer der Ansparphase nicht uneingeschränkt im Belieben eines Bausparers.
Tipps zur Immobilienfinanzierung
Tipps zur Immobilienfinanzierung
Für viele Menschen ist das Eigenheim ein lang gehegter Traum. Sie wollen unabhängig von Vermietern sein, mit denen sie vielleicht auch mal schlechte Erfahrungen gemacht haben. Ihnen liegt die selbstständige und freie Gestaltung ihrer eigenen vier Wände am Herzen, für die sie viele Ideen haben. Und nicht zuletzt ist ihr Ziel, eine sichere Kapitalanlage für das Alter oder unsichere Zeiten aufzubauen. Für die meisten Menschen ist eine vernünftige Baufinanzierung unerlässlich, um diese ersehnten Ziele zu erreichen.
Überlegungen im Vorfeld
Jeder Mensch ist ein Individuum, jedes Paar führt eine einzigartige Beziehung. Ausgehend von dieser wichtigen Einsicht, sollte sich jeder, der vom Eigenheim träumt oder ein Gebäude zur Vermietung bzw. Kapitalanlage nutzen möchte, ausreichend Gedanken machen und die Immobilienfinanzierung individuell planen. Hierbei sollte man nicht nur Einkünfte und Ausgaben einander gegenüberstellen und diese Situation in die Zukunft hochrechnen. Zusätzlich sollten jüngere Paare realistisch die eigene Karriereentwicklung und die Kinderplanung mit einbeziehen.
Da es darum geht, dass jahrzehntelang knapp die Hälfte des Einkommens für die Baufinanzierung aufgewendet wird, ist ein Überblick über die Entwicklung der Privatfinanzen von hoher Bedeutung. Speziell entwickelte Programme von RWS-Dienstleistern wie Lexware (Recht, Wirtschaft, Steuern), welche einen Monat lang kostenlos getestet werden können, unterstützen die Eigenheimbesitzer gleichermaßen bei ihren Berechnungen im Vorfeld. Zudem müssen die zukünftigen Immobilienbesitzer alle laufenden Kosten im Blick haben, welche in der Regel durch Posten wie Aufwendungen für Kraftfahrzeuge, Versicherungen, Mitgliedschaften und Lebensmittel geprägt sind.
Sind Lebensplanung sowie finanzielle Möglichkeiten und Notwendigkeiten beachtet, kann in Zusammenarbeit mit einem Baufinanzierungsberater eine Strategie für eine persönliche Baufinanzierung erstellt werden. Das Darlehen der finanzierenden Bank oder Versicherung ist abhängig von den aktuellen Beleihungsgrenzen. Ist die Beleihung nicht hoch, sind normalerweise die Zinsen günstig. Wenn der Eigenanteil der Kunden nicht sehr hoch ist, erhöhen sich die Gesamtfinanzierungskosten und die Darlehensrate, aber auch der Zinssatz selbst. Es gibt verschiedene Finanzierungswege, daher muss im Einzelfall entschieden werden, welche Lösung die sinnvollste ist.
Förderungen, Annuitäten- und Tilgungsdarlehen
Wer mit einem Kreditinstitut in Kontakt getreten ist, sollte ausloten, welche staatlichen Förderungen für die Baufinanzierung existieren. So gewährt die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) unter gewissen Bedingungen sehr günstige Annuitätendarlehen. Dabei handelt es sich um Darlehen mit konstant gleich hoch weiterlaufenden Raten. Die Annuitätendarlehen werden beispielsweise für Energiebauweisen vergeben, deren Konditionen dann erfüllt werden müssen. Bei einem Annuitätendarlehen bleibt die zu zahlende Rate während der vereinbarten Zinsfestschreibung gleich, diese besteht aus Tilgung und Zinsen. Da sich mit jeder gezahlten Rate die Restschuld durch die geleistete Tilgung verringert, wird der Zinsanteil ebenfalls geringer und der Tilgungsanteil entsprechend höher. Diese Eigenschaften unterscheiden das Annuitätendarlehen vom Tilgungsdarlehen, welches auch Abzahlungsdarlehen genannt wird. Bei dieser Darlehensvariante werden Tilgung und Zinsen separat betrachtet. Es besteht eine feste Tilgungsrate, die über die gesamte vereinbarte Laufzeit konstant bleibt. Die Zinsrate wird separat erhoben und nimmt während der Laufzeit ab, da sich die Restschuld durch die geleistete Tilgung verringert. Des Weiteren gibt es auch die Möglichkeit über Bausparkassen zu finanzieren. Bei Anschlussfinanzierungen ist dies häufiger der Fall, da hierbei in den meisten Fällen bereits Sparbeiträge in einen Bausparvertrag geleistet wurden und dieser zu dem Finanzierungszeitpunkt zuteilungsreif ist.
Bausparen und seine Merkmale
Sehr bekannt und beliebt in Deutschland ist das Bausparen. Dabei werden die monatlich geleisteten Beiträge aller Bausparer der jeweiligen Bausparkasse in einer sogenannten Bausparzweckgemeinschaft angespart. Wenn je nach Vertrag, im Regelfall sind es 40 oder 50 Prozent der Bausparsumme, angespart wurden, bekommt der Bausparer für den übrig bleibenden Teil der Gesamtbausparsumme ein Darlehen. Dieses hat normalerweise sehr gute Konditionen und wurde vorab mit der Bausparkasse seiner Wahl vereinbart, ein Tarifwechsel ist in vielen Fällen dennoch möglich.
Die gesamte Bausparsumme ergibt sich also aus dem bereits angesparten Guthaben und dem Darlehensanteil. Wichtig ist beim Bausparen der Zuteilungstermin, an dem die Gesamtbausparsumme ausgezahlt wird. Dieser kann im Vorfeld allerdings nicht garantiert werden. Anhand eines Anspar- und Tilgungsplan der Bausparkasse kann dieser Zeitpunkt allerdings prognostiziert werden.
Fazit
Für alle, die sich den Traum vom Eigentum verwirklichen wollen, gilt es somit zunächst die persönliche Lebenssituation realistisch einzuschätzen und sich fachgerecht beraten zu lassen, um eine geeignete Finanzierungsmethode zu finden. Die mit dem Eigentum verbundenen Kosten sollten ebenfalls betrachtet werden, sowie der jeweils notwendige Versicherungsschutz. Die Wohngebäude-, Risikolebens- und auch die Berufsunfähigkeits-Versicherung sind sehr wichtig. Je nach individueller Situation bestehen oft auch noch weitere Risiken, die abgesichert werden sollten. Eine ganzheitliche Beratung zur Finanzierung und des Versicherungsbedarfs ist daher sehr empfehlenswert.
Für Fragen zu diesen Themen nutzen Sie bitte unser Kontaktformular
Berater für Baufinanzierung und Bausparen 2014
Gestern, am 03.06.2014, ist in der Tageszeitung „DIE WELT“ die Liste der besten 374 Berater für Baufinanzierung und Bausparen in Deutschland erschienen. Bei einem Hauskauf geht es um sehr viel Geld und Kosten, daher lohnt es sich bei so einer Entscheidung, das Thema ausreichend zu prüfen, sowie sich fachgerecht beraten zu lassen. Die Suche nach einem günstigen Darlehen steht bei der Finanzierung selbstverständlich im Vordergrund, aber auch die Beratung rund um diese, sowie die Prüfung verschiedener Finanzierungswege.
An dieser Stelle möchte ich mich für die vielen positiven Bewertungen bedanken.
